En France, l’immobilier représente le cœur du patrimoine des ménages.
Selon l’Insee, près de 65 % de la valeur patrimoniale des foyers est constituée de biens immobiliers (résidences principales, secondaires, locatifs). Hériter d’un appartement ou d’une maison semble donc être le symbole ultime de la sécurité familiale.
Pourtant, lorsque la transmission est mal anticipée, l’immobilier peut devenir un cadeau empoisonné.
La fiscalité successorale : un poids réel
Barème en ligne directe (enfants)
• Abattement : 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
• Taux d’imposition : progressif de 5 % à 45 %.
👉 Exemple :
Un appartement parisien d’une valeur de 900 000 €, transmis à un enfant unique.
• Abattement : 100 000 €
• Assiette taxable : 800 000 €
• Droits de succession : 165 094 € (source : barème officiel 2025).
Sans liquidité disponible, l’héritier est souvent contraint de vendre rapidement, avec une décote de 10 à 20 % liée à l’urgence.
Le piège de l’illiquidité
Contrairement à un portefeuille financier, l’immobilier est un actif non liquide.
Les héritiers doivent régler les droits dans les 6 mois suivant le décès (12 mois en cas de décès à l’étranger), sous peine de pénalités.
Or, selon le notariat, près de 50 % des ventes immobilières post-succession se font à prix décoté, faute de temps pour trouver un acquéreur au juste prix.
Les solutions d’optimisation
Le démembrement de propriété
Mécanisme classique et efficace.
Le propriétaire transmet la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit (loyers, usage).
• La valeur de la nue-propriété est calculée selon un barème fiscal (article 669 CGI).
• Exemple :
• Bien de 600 000 €
• Donateur âgé de 65 ans → nue-propriété valorisée à 60 %
• Valeur transmise fiscalement : 360 000 € (au lieu de 600 000 €).
Décote fiscale : 40 %, tout en gardant les revenus.
2. L’assurance-vie et le contrat de capitalisation
Vendre les biens peu rentables pour réallouer dans une enveloppe financière.
Avantage successoral :
•152 500 € transmis à 0 % par bénéficiaire pour les versements avant 70 ans.
Au-delà, abattement global de 30 500 €, puis taxation de 20 % jusqu’à 700 000 € (art. 990 I CGI).
👉 Exemple :
Un couple réinvestit 500 000 € issu d’une vente immobilière en assurance-vie. Deux enfants bénéficiaires → 305 000 € (152 500 € x2) transmis totalement exonérés.
3. La « pierre-papier » et les véhicules collectifs
La transmission d’immobilier en direct est complexe. La transmission de parts est beaucoup plus souple :
• SCPI / OPCI / Fonds hôteliers (ex. Welcome Collections) :
• Liquidité partielle.
• Transmission facilitée (dons de parts, démembrement).
• Fiscalité des revenus souvent plus douce (PFU 30 % vs IR + prélèvements sociaux).
👉 Exemple :
Donation de parts d’une SCPI valorisées 400 000 € en nue-propriété (décote 40 % → base taxable 240 000 €).
Deux enfants → chacun reçoit 120 000 €.
Abattement de 100 000 € chacun → taxation sur seulement 20 000 €.
Les tendances et perspectives
Démocratisation des véhicules collectifs : ils deviennent des outils privilégiés pour préparer la transmission, en combinant rendement (6–8 %) et souplesse successorale.
Fiscalité sous tension : le débat politique sur un durcissement des droits de succession reste récurrent, accentuant la nécessité d’anticiper.
Inégalités patrimoniales : 50 % des ménages n’héritent d’aucun bien immobilier (Insee), renforçant l’idée que la transmission doit être préparée avec équité et clarté.
Transmettre sans fardeau
L’immobilier reste un actif patrimonial essentiel, à la fois refuge et source de revenus.
Mais mal transmis, il peut se transformer en un poids financier et familial.
Anticiper, diversifier et structurer la transmission (via démembrement, assurance-vie, ou véhicules collectifs comme les Welcome Collections) permet de transformer un risque en opportunité :
Fiscalité réduite
Liquidité préservée
Performance maintenue
Paix familiale assurée
Cas pratique: transmission d'un appartement parisien
Situation de départ
• Monsieur Dupont, 68 ans, possède un appartement locatif à Paris.
• Valeur vénale : 1 000 000 €
• Revenu locatif annuel : 30 000 €
• Héritiers : 2 enfants.
⚠ Scénario 1 : Transmission sans préparation
Décès → succession classique.
• Abattement légal : 100 000 € par enfant.
• Actif taxable : 1 000 000 – 200 000 = 800 000 €.
• Part taxable par enfant : 400 000 €.
• Droits dus (barème en ligne directe) : environ 63 000 € chacun soit 126 000 € au total.
Problème : les enfants doivent trouver cette somme en moins de 6 mois → vente forcée de l’appartement avec risque de décote (-15 % = 150 000 € de perte).
✅ Scénario 2 : Donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit
Monsieur Dupont donne la nue-propriété aujourd’hui, conserve l’usufruit (les loyers).
• Âge du donateur : 68 ans → valeur fiscale de la nue-propriété = 60 % de la valeur (barème art. 669 CGI).
• Valeur transmise : 1 000 000 x 60 % = 600 000 €.
• Part taxable par enfant : 300 000 € – 100 000 € abattement = 200 000 €.
• Droits dus par enfant : environ 38 000 € (soit 76 000 € au total).
👉 Gain immédiat : 50 000 € d’économie d’impôt par rapport au scénario 1.
👉 Les loyers (30 000 €/an) restent perçus par Monsieur Dupont jusqu’à son décès.
👉 Les enfants deviennent pleins propriétaires au décès, sans frais supplémentaires.
🌿 Scénario 3 : Vente du bien et réinvestissement en assurance-vie & Welcome Collections
Monsieur Dupont vend l’appartement (1 000 000 € net) et réalloue ainsi :
• 500 000 € en assurance-vie (avant 70 ans).
• 500 000 € en Welcome Collections (suites hôtelières parisiennes – rendement cible 7 % nets, revenus trimestriels).
Conséquences :
1. Assurance-vie 🥴
• Chaque enfant bénéficie de 152 500 € exonérés → 305 000 € transmis sans impôt.
2. Welcome Collections :
• Transmission possible en nue-propriété, avec une décote de 40 % → valeur taxable ramenée à 300 000 €.
• Après abattement légal, base taxable ≈ 100 000 € par enfant → droits ≈ 18 000 € chacun.
👉 Impôt réduit de moitié par rapport au scénario 1.
👉 Patrimoine mieux diversifié, rendement accru (7 % vs 3 % locatif), transmission souple.
