Depuis quelques années, une idée s'est imposée dans le débat public avec une facilité déconcertante : la crise du logement, c'est (en partie) la faute d'Airbnb. Trop de logements captés par le tourisme, pas assez pour les habitants, loyers qui s'envolent. Le raisonnement semble logique. Il est surtout séduisant.
Sauf qu'il existe désormais une expérience grandeur nature pour le tester. Depuis septembre 2023, New York a mis en place la réglementation la plus stricte du monde sur les locations courte durée. Deux ans plus tard, les résultats sont là — et ils racontent une tout autre histoire.
New York : l'expérience la plus radicale de la planète
La Local Law 18 (LL18) est entrée en vigueur à New York en septembre 2023. Elle impose aux hôtes de s'enregistrer auprès de la ville, d'être physiquement présents pendant toute la durée du séjour, et de ne pas accueillir plus de deux personnes à la fois. En pratique, c'est une interdiction quasi totale de la location de logements entiers en courte durée.
L'effet a été immédiat et spectaculaire : le nombre d'annonces Airbnb à New York a chuté de plus de 90 %, passant de 22 000 à moins de 4 000 en quelques mois. Dans les arrondissements périphériques — Brooklyn, Queens, le Bronx — les listings sont passés de 17 000 à 1 400.
Si la théorie était juste, les loyers auraient dû baisser. L'offre de logements aurait dû augmenter. Les habitants auraient dû souffler.
Il n'en a rien été.
Les chiffres qui dérangent
Deux ans après l'entrée en vigueur de LL18, voici ce que montrent les données indépendantes :
Sur les loyers : Le loyer médian à New York a augmenté de 8,1 % depuis 2023, atteignant 3 730 $ par mois selon l'indice StreetEasy. Dans les arrondissements périphériques, le poids des loyers sur les revenus des ménages a même empiré. Le taux de vacance résidentielle n'a pas bougé — il est resté bloqué à 1,9 %, légèrement en recul.
Sur les hôtels : Privés de l'alternative Airbnb, les voyageurs n'ont eu d'autre choix que de se tourner vers les hôtels. Le tarif journalier moyen a grimpé de 12,6 %. New York a atteint un record historique à 524 $ la nuit, avec des pointes à plus de 50 % de hausse en glissement annuel lors de certaines périodes.
Sur les quartiers populaires : C'est peut-être là que l'impact est le plus cruel. Avant LL18, près de 70 % des annonces Airbnb se trouvaient dans les outer boroughs — Brooklyn, Queens, le Bronx, Staten Island. Ces quartiers accueillaient des voyageurs qui dépensaient leur argent localement, dans les restaurants, les commerces, les marchés. La loi a concentré le tourisme dans Manhattan, laissant les autres arrondissements avec 80 000 visiteurs de moins par mois et une perte projetée de 1,6 milliard de dollars de retombées économiques. Plus de 15 700 emplois ont été détruits ou fragilisés.
Sur l'offre de logements : Zéro amélioration mesurable. L'ancienne adjointe au maire chargée du logement sous la mandature de Bill de Blasio, Alicia Glenn, a déclaré publiquement n'avoir « jamais vu de données montrant que les locations courte durée affectaient significativement la crise du logement ».
Pourquoi ça ne pouvait pas fonctionner : la question du poids réel
Avant la mise en œuvre de LL18, les annonces Airbnb représentaient moins de 1 % du parc immobilier total de New York City.
Ce chiffre devrait clore le débat.
Oxford Economics l'a formalisé en 2025 dans une étude portant sur les grandes métropoles européennes : à Paris, Barcelone, Berlin, Amsterdam et Madrid, les locations courte durée ne dépassent pas 0,5 % du parc immobilier local. Les chercheurs ont modélisé le scénario théorique maximal — celui où toutes les annonces Airbnb seraient remises sur le marché résidentiel du jour au lendemain. Résultat : les prix de l'immobilier baisseraient de moins de 0,7 %.
Moins de 0,7 %. Pour des politiques qui coûtent des milliards en retombées touristiques détruites, des milliers d'emplois supprimés, et des revenus complémentaires anéantis pour des propriétaires modestes.
Le même scénario ailleurs en Europe
New York n'est pas un cas isolé. Le même schéma se répète dans toutes les villes qui ont choisi la voie de la restriction.
Barcelone : dix ans de guerre, des loyers en hausse de 70 %
Barcelone a commencé à restreindre les locations touristiques dès 2014, avec un moratoire sur les nouvelles licences. En 2024, la ville a annoncé un ban total d'ici 2029. Résultat après dix ans d'efforts : les annonces Airbnb ont diminué de 24 % depuis 2018 — mais les loyers ont explosé de 70 % sur la même période, contre seulement 9 % pour le reste de l'Espagne.
Les données officielles révèlent ce que les discours cachent : les logements vacants à Barcelone sont huit fois plus nombreux que les locations courte durée. Dans le quartier historique — là où l'overtourisme est censé être le plus aigu — il y a six fois plus de lits d'hôtel que de lits Airbnb. Et pendant que le maire annonce la fin des locations touristiques, il a aussi validé la construction de 75 000 nouvelles chambres d'hôtel dans les zones touristiques existantes.
Amsterdam : 30 nuits par an, et des pertes pour tout le monde
Amsterdam a ramené son plafond de location annuelle à 30 nuits. Résultat : les loyers continuent de progresser, et les pertes pour les hôtes locaux sont estimées à 269 millions d'euros selon Oxford Economics. Les locations courte durée y représentent moins de 0,09 % du parc immobilier.
Paris : la pression monte côté hôtels
À Paris, le prix moyen d'une nuit d'hôtel a augmenté de 77 % en six ans. Lors des Jeux Olympiques de Paris 2024, ce sont les locations courte durée qui ont permis d'absorber l'afflux de visiteurs sans explosion des tarifs. Les locations Airbnb représentent moins de 0,5 % du parc immobilier parisien.
La vraie cause : on ne construit pas assez
Dans toutes ces villes, la même réalité structurelle est à l'œuvre : le déficit de construction.
En Espagne, le nombre de nouveaux ménages créés en 2023 était trois fois supérieur au nombre de logements mis sur le marché. Le pays construit moins que depuis 1970. À New York, le taux de vacance résidentielle bloqué à 1,9 % traduit une pénurie structurelle d'offre qui n'a rien à voir avec Airbnb.
Des études économiques solides l'établissent : une augmentation de l'offre de logements de 10 % fait baisser les loyers de 5 à 8 %. Aucune restriction d'Airbnb n'approchera jamais ce niveau d'impact — mathématiquement impossible avec des parts de marché inférieures à 1 %.
La crise du logement est une crise de l'offre. Elle se résout en construisant.
Ce qui fonctionne vraiment
La bonne nouvelle, c'est que des approches alternatives existent — et certaines montrent des résultats.
Construire, densifier, déverrouiller le foncier. C'est la seule variable qui fait réellement bouger les prix à long terme. Les politiques de densification urbaine, la réhabilitation des friches industrielles, l'accélération des délais de permis, l'investissement dans le logement social : ce sont ces leviers-là qui font la différence.
Mobiliser les logements vacants. À Barcelone, ils sont huit fois plus nombreux que les Airbnb. Des incitations fiscales ciblées ou des contrats de gestion locative sociale permettraient de mobiliser ce stock sans toucher au tourisme.
Une fiscalité intelligente plutôt que l'interdiction. Une taxe de séjour bien calibrée — comme à Édimbourg, projetée pour générer 50 millions de livres sterling par an d'ici 2029 — finance des politiques de logement sans détruire l'écosystème touristique.
Réguler les opérateurs professionnels, pas les particuliers. La régulation efficace cible les gestionnaires professionnels qui exploitent des dizaines de logements à temps plein, pas les particuliers qui louent leur résidence principale quelques semaines par an pour boucler les fins de mois. Cette distinction, absente de LL18, est celle que défend la réforme Intro. 1107 portée par plusieurs élus new-yorkais en 2024.
Conclusion
La frustration des habitants qui voient leurs loyers exploser est légitime. La crise du logement est réelle, profonde, et urgente. Mais la colère, aussi compréhensible soit-elle, ne peut pas tenir lieu d'analyse.
L'expérience de New York, relayée par celles de Barcelone, Amsterdam et Paris, livre un verdict clair : restreindre Airbnb ne libère pas de logements, ne fait pas baisser les loyers, ne résout pas la crise. Elle fait en revanche grimper les tarifs hôteliers, appauvrit les quartiers populaires, et enrichit les chaînes hôtelières.
Le vrai sujet, celui qu'on évite parce qu'il est plus difficile et moins vendeur, c'est la construction. Ce sont les permis qu'on n'accorde pas, les friches qu'on ne réhabilite pas, les politiques de densification qu'on repousse par peur des riverains.
Les villes qui choisiront le bouc émissaire facile continueront à annoncer des chiffres d'annulations Airbnb pendant que leurs habitants paient des loyers records. Les villes qui choisiront l'ambition structurelle construiront les logements dont elles ont besoin.
La preuve existe. Elle s'appelle New York.
Sources : HR&A Advisors (2024), Oxford Economics (2025), StreetEasy Rent Index, CoStar, Chamber of Progress, Lodgify Internal Data Report, Airbnb Research, Gallet Dreyer & Berkey LLP, Rental Scale-Up.
