Paris : convertir des locaux vacants en suites hôtelières

À l’heure où le parc immobilier parisien fait face à une obsolescence croissante, la transformation réhabilitation d’actifs vacants en hébergements de luxe s’impose comme une stratégie d’investissement à la fois audacieuse et pertinente. Bureaux inadaptés aux nouveaux usages, logements énergivores ou commerces désertés : de nombreux biens, aujourd’hui sous-exploités, représentent un gisement d’opportunités pour les investisseurs en quête de valeur ajoutée.

Dans un contexte où les contraintes environnementales s’intensifient (RE2025, interdiction progressive des passoires thermiques) et où les coûts de rénovation explosent, convertir ces espaces en suites hôtelières premium apparaît comme une réponse attractive, durable et créatrice de valeur.

Cet article propose une analyse approfondie du potentiel de ces transformations, avec un focus particulier sur Paris et l’Île-de-France en 2025. Il met en lumière les dynamiques de vacance sur les différents segments (commerces, bureaux, logements), les freins à la rénovation énergétique, et les leviers à mobiliser pour créer des actifs d’exception. En conclusion, découvrez un exemple concret de transformation réussie d’un actif obsolète en suite touristique haut de gamme dans le 16e arrondissement de Paris.

Le marché des actifs obsolètes en immobilier à Paris en 2025

En 2025, le paysage immobilier parisien est traversé par une tension croissante : la montée en obsolescence de nombreux actifs, qu’il s’agisse de bureaux, de logements ou de commerces. Cette dynamique n’épargne aucun segment et reflète des mutations profondes, tant économiques que sociétales.

Les commerçants indépendants, en particulier, souffrent d’une fragilité croissante. Au troisième trimestre 2024, 66 000 défaillances d’entreprises ont été enregistrées sur un an, un record depuis plus d’une décennie. Le commerce de détail affiche une hausse de 11 % des faillites, avec des TPE fortement touchées¹. Le remboursement des PGE, l’augmentation des charges et une consommation atone réduisent drastiquement leurs marges.

À Paris, cette dynamique se traduit par une vacance accrue, surtout dans les zones secondaires. Tandis que les artères n°1 concentrent l’attractivité, les quartiers périphériques voient leur tissu commercial se fragiliser. Le concept de la "ville du quart d’heure" qui désigne un modèle urbain dans lequel chaque habitant peut accéder en moins de quinze minutes à pied ou à vélo à ses lieux essentiels de vie (travail, commerces, école, santé, loisirs), favorise les circuits courts et les commerces de proximité, mais redessine aussi la géographie des implantations.

En avril 2023, on comptait 9 060 locaux commerciaux vacants dans la capitale², soit un taux de vacance de 10,9 %. Un volume significatif, qui représente autant d’opportunités de transformation en hébergements haut de gamme ou en lieux hybrides répondant aux nouveaux besoins urbains.

Bureaux : une vacance en hausse, portée par des mutations structurelles

Le segment des bureaux n’échappe pas à cette vague d’obsolescence. En Île-de-France, plus de 5,8 millions de m² de bureaux sont vacants en avril 2025, en augmentation de 18% sur un an³. À Paris intra-muros, la pression est particulièrement forte : 72 % des immeubles de bureaux sont jugés obsolètes⁴. Ces bâtiments souffrent principalement de trois handicaps majeurs : un manque de performance énergétique, une inadéquation aux nouveaux usages (flexibilité, espaces collaboratifs), et une faible attractivité.

Cette vacance est alimentée par l’essor du télétravail qui a réduit les besoins en surface des entreprises. En 2024, 36% des salariés avait recours au télétravail au moins une fois par semaine⁵. De plus, les loyers élevés dissuadent certaines entreprises de rester dans le centre-ville de Paris et notamment le Quartier central des affaires (QCA), avec des loyers supérieurs à 1 000€/mois⁴. Selon les dernières études de marché, la surface moyenne louée par salarié a baissé de près de 20% depuis 2019⁵. Certaines grandes entreprises rationalisent leurs implantations, d’autres optent pour des solutions hybrides ou décentralisées en préférant s’éloigner du centre-ville de Paris.

À cela s’ajoute la pression réglementaire et environnementale, qui renforce le phénomène d’obsolescence fonctionnelle. Dans les années à venir, nombre de ces immeubles devront faire l’objet de rénovations lourdes pour rester exploitables ou attractifs… ou seront purement et simplement transformés.

Logements : l’urgence thermique en ligne de front

Le résidentiel n’est pas épargné. Sur les 37 millions de logements que compte la France, plus de 5 millions sont des passoires thermiques (étiquettes F et G), selon les chiffres du SDES (2024)⁶. Une part importante de ce parc dégradé se situe en Île-de-France, et particulièrement à Paris, où le bâti est ancien et difficilement adaptable.

La loi Climat et Résilience, entrée en vigueur progressivement, interdit déjà la mise en location des logements classés G depuis janvier 2023. Les étiquettes F suivront dès 2028, puis les E en 2034. Ce calendrier pousse de nombreux propriétaires à s’interroger sur la rentabilité de travaux souvent lourds et coûteux.

La difficulté pour rénover des actifs obsolètes en 2025

Face à l’ampleur de l’obsolescence immobilière, la rénovation apparaît comme une réponse logique. Mais elle se heurte à une réalité de plus en plus contraignante, tant sur le plan technique que financier.

Une réglementation environnementale de plus en plus exigeante

Avec la RE2020, puis la RE2025, la réglementation environnementale des bâtiments neufs et rénovés devient un véritable pivot stratégique. À partir de 2025, les constructions devront respecter des seuils carbone encore plus stricts, incluant l’impact des matériaux (analyse de cycle de vie) et les performances énergétiques d’usage.

Désormais, il ne s’agit plus uniquement d’optimiser la consommation énergétique, mais aussi de réduire drastiquement l’empreinte carbone globale du bâtiment (chantier, matériaux, usage, fin de vie). Cette exigence complexifie les projets, notamment en rénovation, où la structure existante limite parfois les marges de manœuvre.

La demande croissante pour de l'hôtellerie de luxe à Paris en 2025

Paris demeure une destination touristique de premier plan, attirant des millions de visiteurs chaque année. En 2024, la région Île-de-France a accueilli 48,7 millions de touristes (+4% par rapport à 2023), générant 23,4 milliards d’euros de recettes⁹. Cette affluence soutenue alimente une demande constante pour des hébergements de qualité. En effet, les voyageurs sont en recherche du luxe à la parisienne avec les segments haut de gamme et de luxe en forte croissante dans les hôtels parisiens.

Les suites hôtelières de luxe répondent aux attentes des voyageurs en quête d'expériences personnalisées et haut de gamme. En 2024, le taux d'occupation des hôtels parisiens a dépassé 76%, témoignant de la robustesse du marché¹⁰.

Pour en savoir plus sur les chiffres de l’hôtellerie de luxe à Paris, consultez notre article dédié.

Un marché en mutation, des opportunités qui se présentent à Paris en 2025

Au vu de l’état du marché et les attentes des touristes internationaux, les suites hôtelières haut de gamme représentent une aubaine pour les investisseurs et les agents immobiliers.

Les avantages pour les investisseurs 

• Des revenus réguliers et une éventuelle plus-value à la revente

Pour les investisseurs, la reconversion de biens vieillissants en suites hôtelières constitue une opportunité de placement particulièrement attractive.

Investir dans la transformation de biens vieillissants en suites hôtelières offre un rendement attractif, avec des taux d’occupation élevés et une rentabilité dépassant 7% sur les projets Buildr Collections. La rareté des autorisations d’exploitation 365 jours par an et la qualité des rénovations renforcent la valorisation à long terme des actifs Buildr Collections.

De plus, grâce à la location de courte durée, les revenus locatifs réguliers surpassent ceux d’une location classique, portés par des tarifs journaliers plus élevés. Enfin, ce type d’investissement bénéficie d’un cadre fiscal avantageux, optimisant la rentabilité nette pour les investisseurs en quête de placements performants et sécurisés.

• Flexibilité et adaptabilité aux tendances du marché

Les suites hôtelières répondent aux nouvelles attentes des voyageurs, notamment en matière de flexibilité et de confort. La tendance actuelle privilégie des hébergements offrant des espaces de vie fonctionnels avec cuisine et salon en plus des chambres, permettant aux clients d’avoir un confort inégalé. Cette adaptation aux besoins du marché assure une attractivité constante et une meilleure fidélisation de la clientèle.

• Valorisation du patrimoine immobilier

La conversion de locaux commerciaux en hébergements de luxe contribue à la valorisation du patrimoine immobilier. En optimisant l'utilisation de l'espace et en répondant à une demande spécifique, les investisseurs augmentent la valeur intrinsèque de leurs biens, ce qui peut se traduire par une plus-value significative en cas de revente.​

Les avantages pour les agents immobiliers

• Élargissement de la clientèle et accélération des transactions

La requalification de locaux commerciaux vacants en projets hôteliers de luxe permet aux agents immobiliers de diversifier leur portefeuille et d'attirer une clientèle d'investisseurs spécialisés. Cette approche innovante facilite la commercialisation de biens autrement difficiles à vendre ou à louer, accélérant ainsi le processus de transaction.​

• Collaboration avec des investisseurs fiables

L’enjeu parfois pour les agents immobiliers est de trouver des acheteurs fiables offrant des conditions financières avantageuses et rapides. Les projets Buildr Collections répondent à ces problématiques offrant aux conseillers en immobilier une garantie de commission pour les biens sélectionnés grâce à des financements sécurisés.

• Contribution à la dynamisation du marché immobilier

En participant à la transformation de locaux vacants en hébergements haut de gamme, les agents immobiliers jouent un rôle actif dans la revitalisation de quartiers en déclin. Cette démarche contribue à redynamiser le tissu urbain, à augmenter l'attractivité des zones concernées et à stimuler l'économie locale.​

Vous êtes agent immobilier à Paris et avez des biens commerciaux à proposer dans les quartiers iconiques de la capitale ?

Un exemple de transformation d’un local commercial en suite hôtelière

Investir dans des biens d’exception en plein cœur de Paris et les transformer en suites hôtelières haut de gamme pour générer des revenus stables, indépendants des fluctuations des marchés financiers : telle est l’ambition des projets menés par Buildr Collections.

Implantées dans les quartiers les plus recherchés de Paris, ces suites touristiques séduisent une clientèle haut de gamme en quête d’un séjour sur mesure. Elles disposent en outre d’une autorisation d’exploitation toute l’année, un atout précieux qui en fait des biens d’exception sur le marché parisien.

Direction le 16e arrondissement pour découvrir la suite La Fontaine-Paris 16 aux côtés de Vincent Lachêne, Directeur du Développement chez M Capital. Offrant à la fois un cadre moderne et haut de gamme, cette suite hôtelière bénéficie d’un taux d’occupation exceptionnel de 99% et d’une distribution aux investisseurs de plus de 9% actuellement. Un projet réussit grâce à une gestion optimisée.

Découvrir la suite hôtelière

Vous pouvez dès à présent découvrir les projets de suites hôtelières parisiennes proposés par Buildr

Paris, un terrain d’opportunités pour les suites hôtelières

La montée en puissance des actifs immobiliers obsolètes, combinée à l’évolution des usages et à l’urgence climatique, crée un contexte inédit à Paris et en Île-de-France. Bureaux sous-occupés, logements énergivores, commerces vacants : ces surfaces, autrefois ignorées ou délaissées, deviennent aujourd’hui le terrain de jeu idéal pour repenser la ville et créer de la valeur autrement.

Transformer un actif immobilier en suite hôtelière à Paris est une stratégie gagnante pour les investisseurs et une opportunité pour les agents immobiliers. Ce modèle offre une meilleure rentabilité, répond aux nouvelles attentes des voyageurs et permet d’exploiter l’actif 365 jours par an grâce à l’autorisation accordée par la Mairie de Paris.

En capitalisant sur l’attractivité structurelle de Paris, la rareté foncière et la montée en gamme de la demande, ces opérations ouvrent la voie à une nouvelle forme d’investissement immobilier : plus vertueux, plus intelligent et plus durable.

2025 pourrait bien marquer un tournant : celui où les actifs obsolètes ne seront plus un problème… mais une opportunité.

¹ Cushman & Wakefield, Etude Outlook 2025, 2025

² Apur BDCom, 2023

³ Immostat, avril 2025

⁴ JLL, Immeubles obsolètes, gisement d’opportunités, février 2025

⁵ Knight Frank, Les marchés immobiliers français, janvier 2025

⁶ Service des données et études statistiques (SDES) – Ministère de la Transition écologique, mars 2024

⁷ Effy, Guide des prix pour la rénovation énergétique, avril 2025

⁸ CBRE, Global Office Fit-Out Cost Guide 2024, avril 2024

⁹ Choose Paris Region, mars 2025

¹⁰ Insee, mars 2025